Кадастровая стоимость — это определенная государством расчетная стоимость объекта недвижимости, которая приближена к рыночной. Она применяется для расчета:
- Земельного налога (для участков).
- Налога на имущество для физических и юридических лиц (для жилых и нежилых объектов).
- Определения арендной платы при пользовании муниципальной или государственной недвижимостью.
- Расчетной базы при оформлении сделок, например, для определения размера нотариального тарифа или госпошлины.
Данные вносятся в ЕГРН и могут пересматриваться каждые 3-5 лет с учетом изменений рыночной ситуации.
Как рассчитывается кадастровая стоимость?
Ее рассчитывают специализированные оценочные организации, которых привлекает государство. Основой для расчета служит анализ текущей ситуации на рынке недвижимости, а также ряд других критериев:
- Географическое расположение — объекты в мегаполисах (например, Москве или Санкт-Петербурге) обычно оцениваются дороже.
- Тип земель и разрешенное использование — стоимость зависит от того, для чего предназначен участок: под индивидуальное строительство, бизнес или сельхоздеятельность.
- Площадь — чем больше объект, тем выше его кадастровая оценка.
- Развитость инфраструктуры — наличие удобных подъездов, электричества, водоснабжения и других коммуникаций положительно влияет на цену.
- Рыночная ситуация — при росте рыночных цен на аналогичные объекты повышается и кадастровая стоимость.
Узнать кадастровую стоимость можно:
- Через ЕГРН. Закажите выписку на оф.сайте Росреестра (https://rosreestr.gov.ru/), через портал Госуслуг или в ближайшем МФЦ.
- С помощью публичной кадастровой карты. Перейдите на сайт https://pkk.rosreestr.ru/, напишите адрес или кадастровый номер объекта.
- Обратитесь лично. Подать запрос в Росреестр или МФЦ и получить нужную информацию можно напрямую.
- По телефону. Позвоните на бесплатную горячую линию Росреестра: 8 (800) 100-34-34 — менеджер сообщит кадастровую стоимость по указанным данным.
Что делать, если кадастровая стоимость слишком высокая?
Если вы обнаружили, что кадастровая стоимость вашей недвижимости завышена, это может привести к повышенному налогу или высокой арендной плате. В таких случаях предусмотрена процедура обжалования. Ниже описан порядок действий.
Проверьте, действительно ли стоимость завышена
Перед тем как подавать жалобу, нужно убедиться, что кадастровая цена превышает реальную рыночную. Для этого:
- Обратитесь к независимому оценщику, который подготовит профессиональный отчет о рыночной цене объекта.
- Соберите дополнительные подтверждения: объявления о продаже схожих объектов, сведения с публичной кадастровой карты и прочие источники.
Если выяснится, что кадастровая цена существенно превышает рыночную, можно приступать к обжалованию.
Подготовьте нужные документы
Для подачи заявления на пересмотр кадастровой оценки необходимо собрать следующий комплект:
- Выписка из ЕГРН, в которой зафиксирована текущая кадастровая стоимость объекта.
- Отчет независимого оценщика, отражающий рыночную стоимость недвижимости на ту дату, когда была установлена кадастровая оценка.
- Документы на право собственности, подтверждающие, что вы владеете данным объектом (договор купли-продажи, свидетельство о праве и т.п.).
- Заявление о пересмотре стоимости. Его форма зависит от того, куда вы подаете обращение — в комиссию или в суд.
Выберите способ обжалования
Вариант 1: Обращение в комиссию при Росреестре
Это внесудебный путь решения вопроса. Его преимущества:
- Не требует затрат — процедура бесплатная.
- Необязательно привлекать юриста.
- Рассмотрение занимает не более 30 календарных дней.
Чтобы подать заявление, найдите информацию о региональной комиссии на официальном сайте Росреестра. Передайте заявление лично, отправьте по почте или через представителя. Не забудьте приложить все необходимые документы. Если комиссия признает вашу правоту, кадастровая стоимость будет снижена.
Вариант 2: Обращение в суд
Если комиссия при Росреестре отказала в удовлетворении заявления или вы предпочитаете не обращаться в нее, вы вправе сразу подать исковое заявление в суд. Этот путь имеет ряд преимуществ:
- Есть шанс добиться более объективной переоценки стоимости.
- Позволяет обжаловать несправедливое решение официальным способом.
Порядок подачи иска:
- Составьте исковое заявление. Пример оформления можно найти на официальном сайте суда или получить консультацию у юриста.
- Подготовьте пакет документов, в который войдут:
- отчет независимого оценщика;
- выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающие документы;
- письменный отказ комиссии (если есть).
- Оплатите госпошлину — ее размер зависит от суммы требований в иске.
Судебное разбирательство занимает больше времени, чем обращение в комиссию, однако на практике этот способ нередко оказывается более результативным и помогает добиться пересмотра высокой цены.
Ожидайте итогового решения
- Если вы обратились в комиссию при Росреестре — ответ будет получен в течение 30 календарных дней. В случае положительного решения кадастровая стоимость будет официально пересчитана и обновлена в реестре.
- При подаче иска в суд — процесс может занять несколько месяцев, в зависимости от загруженности суда и сложности дела. Если суд удовлетворит ваше заявление, Росреестр обязан внести соответствующие изменения в кадастровые данные.
Применение новых данных
Если в результате пересмотра стоимость недвижимости уменьшена, необходимо провести перерасчет налогов на землю или имущество, передать обновленные сведения в налоговые органы для корректировки начислений, при аренде муниципальной или государственной собственности — уточнить размер арендной платы с учетом новой стоимости.
